RISCHI CONNESSI ALL’ACQUISTO DI UN IMMOBILE
Ci sono moltissimi rischi da valutare nell’acquisto di un immobile.
Tenete però presente una cosa: la maggior parte di questi rischi sono totalmente ignorati dal 90% delle persone che acquistano un immobile. Conoscerli, valutarli e risolverli è fondamentale per non farsi sopraffare da questa “giungla”.
Vediamo quali sono alcuni dei rischi dell’acquisto immobiliare sconosciuti alla maggior parte delle persone.
1) Il rischio del mediatore
I mediatori, coloro che ti aiutano a trovare la casa che cerchi, sembrano tutti uguali. Ma attenzione, la professionalità e la competenza variano enormemente. Un buon primo passo è controllare che il mediatore sia iscritto al relativo ruolo presso la camera di commercio. Purtroppo questo non ti garantisce che sappia fare bene il suo lavoro, ma elimina molte persone totalmente improvvisate che facilmente ti porterebbero problemi più che opportunità. Prima di iniziare a lavorare chiarisci anche bene la faccenda della commissione, chiarendo, per esempio, di pagare solo alla conclusione del contratto definitivo.
2) Il rischio del mutuo
Questo riguarda il vostro rapporto con la banca, nel caso verosimile che voi vogliate accendere un mutuo per acquistare l’immobile. Molto spesso le persone danno per scontato che la banca conceda il mutuo perché sono dipendenti pubblici o comunque hanno un contratto a tempo indeterminato. Questo è verosimile…..ma fino a che importo ve lo concederanno. Per mia esperienza noto che le persone sovrastimano il loro potere d’acquisto. Prima di fissare un budget è meglio fare un passaggio in banca per capire fino a dove si può arrivare.
3) Il rischio della qualità dell’immobile
Sono tutti quei rischi non rilevabili a prima vista, relativi al cattivo funzionamento o a usura e che emergono sono in un secondo tempo. E’ indispensabile affidarsi ad un tecnico che valuti questi eventuali problemi possibilmente prevendita, ma sicuramente li risolva se si verificano dopo la conclusione della vendita. Diciamo che è buona norma considerare un budget extra da tenere in riserva per questi problemi.
4) Il rischio di prelazione e riscatto spettanti a terzi
Questa è una materia complessa, perché la forza della prelazione (diritto di essere preferiti a terzi nella conclusione del contratto) dipende dalla fonte da cui proviene: legge oppure convenzione tra privati. In sostanza, è possibile che il vostro acquisto sia vanificato dalla prelazione che il venditore aveva nei confronti di un altro acquirente. In qualche caso puoi chiedere i danni, ma in altri casi no. Un rischio quindi nascosto che non vi fa perdere soldi, ma vi impedisce di concludere un affare.
5) Il rischio su immobili in corso di costruzione
L’acquisto di un immobile “sulla carta” comporta una serie di rischi che vanno dalla qualità effettiva dell’immobile costruito, ai tempi di consegna, alla revisione del prezzo. C’è una normativa piuttosto complessa che va conosciuta. Qui voglio solo sottolineare il rischio molto elevato che si corre con la partecipazione a cooperative “fasulle” che una volta fallite si mangiano le quote dei soci oppure che alla fine risultano insolventi presso le banche con obbligo di chi compra verso il creditore. Il mio consiglio è di andare con molta prudenza a investire in immobili in costruzione, esigete garanzie e capite bene i rischi.
6) Il rischio di un immobile proveniente da donazione o successione
L’acquisto di un immobile che abbia tra i suoi documenti una donazione o una successione può creare problemi, quindi il mio consiglio e di valutare attentamente questo punto. L’atto di donazione, per esempio, se ha leso i diritti ereditari può essere aggredito dopo la morte del donante. E questo significa rischiare di perdere il bene acquisito nei confronti di eventuali eredi. Ci sono naturalmente soluzioni a questo problema, ma va conosciuto e affrontato.
ERRORI DA EVITARE NELL’ACQUISTO DI UN IMMOBILE
Molto spesso succede che nell’acquisto della prima casa ci lasciamo trasportare dalle emozioni e perdiamo di vista qual è il vero affare. Succede anche che ci facciamo “abbindolare” da falsi affari e prezzi stracciati, soprattutto quando l’immobile che acquistiamo è in costruzione o ancora in fase di progetto, o che non consideriamo che per esigenze familiari o lavorative, ci troveremo in futuro a dovere vendere quell’abitazione. Detto questo voglio consigliarvi di seguito gli ERRORI da non commettere quando si acquista casa.
ERRORE 1 – FARE UN ACQUISTO EMOZIONALE
Avete finalmente trovato la casa che fa per voi e avete voglia di renderla uguale alle case che si vedono sulle riviste di arredamento, vi piace molto e da quel momento non riuscite più ad essere obiettivi. In più volete organizzare lo spazio nel modo che più vi piace. Ed ecco che vi trovate a spendere cifre folli per la ristrutturazione anche quando non è necessaria.
Fermatevi un attimo e chiedetevi : quale rivalutazione/svalutazione può comportare l’acquisto che stai facendo?
Ha senso spendere 1000€ al metro quadrato per una ristrutturazione che al massimo verrà valorizzata dal mercato circa 150€? Ha senso spendere decidenti migliaia di euro in mobili su misura che saranno inutilizzabili in un’altra casa? Ho visto appartamenti ristrutturati secondo criteri sconsiderati, che l’acquirente medio attualmente non considererebbe più.
Prima di affrontare la ristrutturazione della tua casa è necessario individuare quale sarà l’acquirente medio: vorrebbe un open space o la cucina divisa dal soggiorno? E’ proprio il caso di fare il bagno con piastrelle rosa confetto che ci piace tanto o è meglio optare per toni neutri?
Le risposta corretta è un giusto compromesso tra i vostri desideri e quello che un domani può essere più commercialmente vendibile, l’importante è tenere presente che un immobile è un affare e come tale si fa con la testa e non con il cuore. Perchè poi è il nostro portafoglio a farne le spese.
ERRORE 2 – IGNORARE I COSTI NASCOSTI
Quando cerchiamo casa, il nostro focus spesso è tutto incentrato sul costo dell’acquisto e sul costo del mutuo. L’errore è perdere di vista il costo di insieme e i costi nascosti di una proprietà: tasse sulla casa (continuano a cambiare nome, ma la sostanza rimane la stessa); costi di rimborso anticipato del mutuo; costi di notaio; costi di agenzia; costi di ristrutturazione; lavori del condominio; necessità di parcheggio; assicurazioni; riscaldamento e isolamenti; e via dicendo…
Comprare ha un costo, possedere ne ha altrettanti. Considerate entrambi gli aspetti prima di lanciarvi in un acquisto.
ERRORE 3 – NON COMPRARE DA UN VENDITORE MOTIVATO
Chi è un venditore motivato? Uno che vuole vendere, ovvero una persona che non vuole più tenere quell’immobile, per qualsiasi motivo separazioni, divorzi, necessità di ambienti più grandi o più piccoli ecc. Insomma non state a sprecare tempo con uno che chiaramente ha tempo o soldi e vuole realizzare il massimo.
Cercate uno che invece non ha tempo e magari neanche soldi. Sarà sicuramente motivato. Se comprate direttamente dall’impresa di costruzione, state molto attenti e tenete gli occhi bene aperti. Oggi chi lavora in edilizia zoppica sempre un po’ perché suo malgrado è andato incontro a fallimenti di terzi. L’impresa sa benissimo dove limare per trarre i margini di guadagni maggiori (certi materiali da costruzione rimangono occulti all’acquirente) e ha bisogno di liquidità. Molto spesso la stessa impresa Vi consiglia di appoggiarvi per il mutuo alla banca con cui ha già grossi debiti e che pure di rientrare dell’investimento è disposta ad omettere all’acquirente situazioni di grave indebitamento dell’impresa stessa. Pertanto se vi ritrovate nella situazione di stipulare un preliminare per un alloggio in costruzione o da costruire assicuratevi che vi venga consegnata una fideiussione a garanzia mi raccomando! Ho visto imprese ad un passo dal fallimento e poi fallite che con degli stratagemmi hanno ottenuto polizze fideiussorie assicurative a titolo di garanzia, mentre le polizze fideiussorie bancarie sono molto più sicure.
La fideiussione bancaria garantisce l’adempimento del conduttore, per tutta la durata del contratto di locazione, previo versamento di somme, titoli o altro, che rimangono a tal fine vincolati. La fideiussione assicurativa prevede invece il pagamento di un premio annuale o di un premio unico da parte del conduttore, sicchè in caso di inadempimento all’obbligo di versare il premio, la Compagnia può recedere dal contratto, facendo venire meno la garanzia. Se avete un dubbio affidatevi ad un buon architetto, ingegnere o ad un avvocato esperto in contrattualistica, perché sulla consulenza mi sento proprio di dirvi di non risparmiare, quando l’errore è fatto tornare indietro può costare molto caro.
Vi ricordo inoltre che l’onere della fideiussione è totalmente a carico del costruttore e per questo in molti casi l’impresa cerca di eludere il rilascio della polizza fideiussoria, la sanzione prevista in questo caso è la nullità del contratto, che può essere fatta valere dall’acquirente. Nella legge si parla di “obbligo del costruttore” e non di “diritto dell’acquirente”, non si può quindi rinunciare alla fideiussione. Molti sono però i rischi di elusione. Quando si ha una “vendita sulla carta” la fideiussione è obbligatoria solo dopo la richiesta di costruire, per questo l’acquirente dovrà fare molta attenzione e richiedere la stipula del preliminare di compravendita e il pagamento di eventuali caparre solo dopo la presentazione della domanda. Spesso nei contratti preliminari ci si accorda per il passaggio di proprietà dell’immobile a rustico (vendita al grezzo), per poi stipulare un eventuale successivo contratto per l’ultimazione lavori. In questo caso si dovrà versare esclusivamente acconti a copertura del valore del rustico, non superiori, in quanto dopo il rogito viene meno la validità della fideiussione (le somme anticipate per l’ultimazione lavori sono di fatto prive di tutela). E’ comunque sempre meglio informarsi preventivamente sull’onesta e affidabilità dell’impresa costruttrice venditrice, investigare sul suo profilo aziendale e sui progetti passati, oltre che sul suo stato di salute attuale, prima di effettuare l’acquisto di un immobile.
ERRORE 4 – NON NEGOZIARE
Molto spesso mi capita che le persone più ricche e benestanti chiedano sconti, sconti sugli sconti senza farsi tanti problemi, mentre le persone più semplici, molto spesso giovani, si fanno molti più scrupoli nel trattare il prezzo. Tuttavia, una regola semplice è questa: mai dire per primo un prezzo, sembra banale ma non lo è…mai dire nemmeno il nostro budget ma solo le nostre esigenze in termini di spazio. E’ una regola empirica che funziona in tutte le occasioni di vendita, non solo con gli immobili. Il primo che menziona un prezzo è sempre svantaggiato.
ERRORE 5 – NON AFFIDARVI AD UN ESPERTO
Lo so che per acquistare una casa ci sono tante spese e spesso mi capita di parlare con persone che pur non essendo del settore credono di intendersene di edilizia, pertanto su una cosa mi sento di sconsigliarvi di risparmiare e per questo vi dico spassionatamente di affidarvi ad un tecnico. Un persona del settore sa sempre dove ci sono falle nel progetto, nel preliminare, vi sa consigliare sui materiali da costruzione e nell’ottenere ottime ristrutturazioni a prezzi ragionevoli.
Se vi affidate ad un esperto non spenderete di più, ma meglio, affiderete i vostri risparmi a cuor leggero. Diffidate dei consigli di parenti ex capi cantiere, ex direttori di cantiere, neo laureati ecc….negli utlimi anni sono cambiate molte normative e solo una persona operativa nel settore può darvi un supporto concreto.
SMART CITY che cos’è?
Si sa che il mercato immobiliare ultimamente non goda di particolare salute, ma anzi, sia uno dei settori maggiormente colpito dalla crisi economica. Le nostre città inoltre troppo spesso non riescono ad offrire alti livelli di qualità della vita ad i propri abitanti: troppo inquinate, dai mezzi pubblici inefficienti, dai servizi lenti e dalla burocrazia ipertrofica.Da qualche anno però si rincorrono i progetti di nuovi quartieri, ecosostenibili e a misura d’uomo dove la vita e l’abitare siano gestiti in maniera intelligente, le “smart city” per l’appunto.La smart city è una città tecnologicamente intelligente, in grado di attirare capitali einvestimenti, ma senza dimenticare l’importanza dell’ambiente, e con la consapevolezza dell’importanza di un approccio sostenibile ai temi dell’inquinamento e dell’impiego delle risorse energetiche.
Una smart city per essere tale deve essere smart sotto sei punti di vista: quello dell’economia, della mobilità, dell’ambiente, delle persone che la abitano, del vivere e del governo.Ciò significa che in una smart city bisognerà coniugare la necessità di un’elevata qualità della vita con quelle della tutela ambientale.
La proposta immobiliare di queste città offrirà dunque appartamenti di classe energetica alta e a basso consumo, i trasporti pubblici dovranno essere più efficienti e meno inquinanti, ma anche sempre monitorabili attraverso i dispositivi mobili. La rete è un concetto centrale di questi quartieri e città nei quali la presenza digitale e le aree wi.fi sono
massicce. Inoltre internet aiuterà anche per uno snellimento dei processi burocratici e per una partecipazione vasta ed estesa ai cittadini all’amministrazione.
Sono numerosi i fondi stanziati dall’Unione Europea per la costituzione delle smart city che spessosono coordinati da progetti comunali e provinciali, ma anche molte realtà immobiliari si stannomuovendo in questo senso.
In Italia si stanno infatti sviluppando numerosi progetti immobiliari che nascono dal recupero di aree industriali dismesse per trasformarle in veri e propri quartieri sostenibili.
l Veneto si colloca tra le prime cinque regioni più “smart” con Padova 16° ed in prima fascia (comprende le prime 39 città). Dietro si collocano nell’ordine Verona (20°), Venezia (26°), Vicenza (35°), tutte in prima fascia, mentre più indietro si trovano Belluno (45°), Rovigo (57°) e Treviso (76°).
Il primato di Padova deriva da elevati punteggi nei servizi per la mobilità, la salute, i servizi della pubblica amministrazione ed il risparmio energetico; Verona si distingue per i progetti / iniziative nella scuola e nell’impiego di energie rinnovabili; a Venezia, invece, esiste un buon livello di interattività dei servizi online offerti dal Comune, oltre ai servizi per la mobilità; Belluno si caratterizza per la presenza di verde urbano, mentre Treviso, che si trova più attardata tra le città venete “pecca” nelle aree di sviluppo sostenibile nonostante risulti molto buono l’indicatore relativo alla raccolta differenziata.
La smart city è il futuro, se vogliamo la ripresa dell’edilizia dobbiamo iniziare davvero a pensare ad abbandonare il vecchio modo di costruire e progettare.
MUTUO TASSO FISSO O VARIABILE? LA MIA ESPERIENZA
Individuata la casa (ho optato con un alloggio di 20 anni da ristrutturare) sono andata in diverse banche per avere un preventivo per l’erogazione del mutuo. In ogni banca in cui sono andata mi consigliavano il mutuo a tasso variabile. Ma allora chiedetevi, se la banca consiglia il variabile cosa ci guadagna?
Il mutuo a tasso variabile è sicuramente il primo a balzare all’occhio del neofita che si avvicina alle offerte dei finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione principale. Il suo tasso non ha eguali e non teme la concorrenza, l’importo da versare con la prima rata sarà sicuramente molto più basso di tutti gli altri.
Questo non deve trarre in inganno l’acquirente inesperto, non è oro tutto ciò che luccica. L’iniziale convenienza legata a questo tipo di contratto rispetto ad altri (ad esempio quelli a tasso fisso o con cap) è legata alla totale imprevedibilità che lo accompagnerà per tutta la sua durata. Due cose infatti sono certe: si conosce il l’importo minimo che si potrebbe dover versare mentre è indefinito l’importo massimo.
Detto questo è innegabile negare il “fascino” che tale tipo di mutuo esercita rispetto ad un tranquillo e sicuro mutuo a tasso fisso, derivante dalla possibilità di giungere a conclusione del finanziamento avendo pagato molti meno interessi all’istituto di credito.
Ma vorrei ricordare che nel 2008 l’Euribor ha raggiunto un livello elevatissimo gettando nello sconforto migliaia di famiglie.
L’indice Euribor, cioè il parametro principale per questo tipo di finanziamenti, è destinato a cambiare nel corso del tempo: se ora è praticamente al minimo, in futuro potrebbe risalire. E per me non vale la teoria di guardare lo storico, non si può più fare affidamento su nulla, tutto cambia molto velocemente, complice anche la politica del paese.
Per questo mi sento di consigliare, per chi riesce a ottenerlo dalla propria banca, il mutuo a tasso fisso: soprattutto perché la rata non va oltre il terzo del proprio reddito mensile, visto che esiste la certezza che non ci saranno aumenti dei costi.
Inizialmente sarà un sacrificio ma con il tempo e l’aumentare dell’inflazione sarà sempre meno pesante quella rata.
Sono dell’idea che il mutuo a tasso variabile, invece, è più indicato per chi non abbia bisogno di eccessiva liquidità o comunque per chi riesca ad arrivare a una rata che sia al massimo il 20% del proprio reddito mensile con una durata del rimborso che non superi i quindici anni (meglio ancora se la durata è più breve). In questo modo si evita che i possibili rialzi futuri del mutuo a tasso variabile superino i risparmi che si potrebbero accumulare sulla rata rispetto a un mutuo a tasso fisso e che, di conseguenza, rischino di intaccare troppo il reddito.
COSA FANNO LE BANCHE IN QUESTO MOMENTO?
In questo momento le banche stanno potenziando i plafond per l’erogazione di mutui ma applicano il cosiddetto risk based pricing. In pratica le offerte sono segmentate in base al loan to value.
Più basso è il valore del finanziamento in rapporto a quello dell’immobile, più basso è lo spread. Se un cliente ha disponibilità liquide vicine a metà del valore dell’immobile (pochissime persone! parliamoci chiaro) viene considerato un cliente ad alto rating che, inoltre, potrebbe essere interessato a proposte di strumenti di investimento dove canalizzare la sua più elevata capacità di risparmio quindi si potrà permettere un tasso più vantaggioso di chi può anticipare il 20 % dell’immobile (come ho fatto io).
Dare l’anticipo su un immobile non è semplice, ho dovuto risparmiare molto e mi sono pentita di tutti i soldi che ho buttato fino a quel momento in scarpe, borse e vestiti. Ci vogliono solo 10.000 Euro tra notaio e assicurazione con la banca, se vi va bene…….e almeno 30.000 liquidi. Poi ricordate ci saranno anche da comprare i mobili, ma per fortuna esistono le rateizzazione a tasso zero.
Di seguito elengo i tipi di mutuo presenti nel mercato
Il mutuo a tasso misto è una formula che prevede nel corso della vita del mutuo il passaggio da un piano di ammortamento a tasso variabile a tasso fisso o viceversa, dati gli spread definiti.
Il mutuo a tasso fisso prevede un tasso di interesse costante per tutta la vita del contratto. Una volta scelto il tasso di interesse, questo non verrà più modificato per tutta la durata del piano di ammortamento, indipendentemente dalle evoluzioni future del costo del denaro.
I mutui a tasso variabile sono mutui il cui tasso di interesse applicato, e di conseguenza la rata mensile di rimborso del debito, variano ogni mese sulla base delle condizioni di mercato. Il tasso applicato, chiamato TAN (Tasso annuo nominale) è infatti la somma di un parametro di riferimento legato alle condizioni dei mercati finanziari (Euribor o BCE).
Il mutuo a tasso variabile con CAP, definito anche Tetto Massimo è semplicemente un mutuo a tasso variabile, con una soglia prefissata contrattualmente oltre la quale il tasso di interesse applicato al mutuo (il TAN) non può oltrepassare. In sostanza, dato il tetto massimo imposto al Tasso Annuo Nominale, l’importo della rata del mutuo, pur legato agli andamenti.
Il è un contratto che regola attraverso il meccanismo del tasso variabile il rimborso degli interessi alla banca, pur mantenendo l’importo della rata mensile costante per tutto il piano di ammortamento del finanziamento. Ovviamente si allungheranno i tempi.
ACQUISTARE CASA
Fino a qualche anno fa ottenere un mutuo era una pura formalità. Le banche erano disposte a prestiti lauti e molte persone hanno comprato casa convinte che i prezzi sarebbero continuati ad aumentare e che in un futuro prossimo saremmo stati tutti più ricchi al punto da poterci continuare a permettere di pagare il mutuo senza problemi. Al contrario di quanto ci si aspettava è invece arrivata la crisi del mercato immobiliare e molti si sono visti negare dalla banca la possibilità di accedere al mutuo, altri ancora si sono ritrovati con una rata del mutuo troppo onerosa
E’ il caso di ricordare che comprarsi una casa deve conicidere con una necessità, anche perché a più case corrispondono anche più spese (mantenimento, assicurazione, tasse, ecc.). Se non è così andate in affitto.
2) Acquistare guardando al lungo termine
Al momento di comprare casa, bisogna farlo pensando al lungo termine, pesando quali sono le nostre reali esigenze e non come se si trattasse di un investimento in borsa o una speculazione finanziaria della quale ci si possa liberare nel giro di qualche mese, guadagnandoci i giusti benefici. Inoltre l’acquisto si deve fare pensando al tenore di vita che ci si può pemettere nei successivi 10 anni (in una zona residenziale o una casa sufficientemente grande se si pensa di avere figli)
Se si pensa che non si rimarrà in una casa per tutto questo tempo o che il nostro lavoro richiede spostamenti o traslochi, è meglio scegliere la flessibilità di vivere in affitto
3) Risparmiare prima di chiedere un mutuo
Per acquistare casa c’è bisogno di avere dei risparmi, non avere debiti godere di entrate più stabili possibili, altrimenti lasciate perdere, andate in affitto.
Una volta le banche concedevano i mutui con un comprovato appoggio nella qualificazione del credito, ma oggi le cose sono cambiate, e anche gli istituti di credito non concedono finanziamenti se non a quelle persone che forniscono le migliori garanzie e questo è ciù cui si deve aspirare. Ottenere un credito con una valutazione non buona dà quasi la garanzia che ci si imbatterà in difficoltà allo step successivo, per cui è meglio rivolgersi alla banca nel momento in cui si può ottenere la valutazione migliore e superare l’esame per il credito con il voto migliore.
4) Leggere bene i documenti del mutuo
I mutuatari insolventi che ci sono attualmente sul mercato sono di due tipi: o sono vittime di un mutuo che non conoscevano bene o hanno perso le proprie fonti di ingresso. Sicuramente alcuni appartengono alle due categorie, non si deve mai entrare a far parte del primo gruppo, perché in questo caso siamo proprio noi a peccare di qualche mancanza, un mutuatario deve conoscere a menadito il suo mutuo, le clausole, le scadenze, i costi di commissione e i prodotti associati oltre alla possibilità di sospendere il mutuo. Se non si conoscono bene i mutui e se c’è qualcosa che non va, esistono professionisti che possono esserci d’aiuto per evitarci pagamenti salati e soprese future.
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